當前，我國住房租賃市場存在發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強制驅(qū)逐承租人等問題，侵害租房群眾合法權(quán)益，影響社會和諧穩(wěn)定。在此背景下，住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網(wǎng)信辦6部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》），規(guī)范住房租賃市場主體經(jīng)營行為，保障住房租賃各方，特別是承租人的合法權(quán)益。
針對房源信息、網(wǎng)絡發(fā)布、服務收費、租賃金融管控等方面，《意見》提出，嚴格登記備案管理，真實發(fā)布房源信息；租賃服務收費應明碼標價，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得賺取住房出租差價；不得以租金優(yōu)惠等誘導使用住房租金消費貸款；擴張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)將被約談，整治規(guī)范租賃市場力度將進一步加大。
在業(yè)內(nèi)看來，此次《意見》內(nèi)容涉及廣泛，進一步規(guī)范了租賃市場，維護租戶的合法權(quán)益。對鞏固既有的租賃市場監(jiān)管政策效果、促進2020年租賃市場的發(fā)展具有較積極的意義，同時也使租賃企業(yè)可更規(guī)范發(fā)展業(yè)務模式。
焦點1 房源
不同渠道發(fā)布的房源信息應當一致
《意見》提出，從事住房租賃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡信息平臺，以及轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個人，應當依法辦理市場主體登記。從事住房租賃經(jīng)紀服務的機構(gòu)經(jīng)營范圍應當注明“房地產(chǎn)經(jīng)紀”，從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)經(jīng)營范圍應當注明“住房租賃”，并辦理相關(guān)備案。
已備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和已開業(yè)報告的住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員對外發(fā)布房源信息的，應保證房源信息真實、有效。所發(fā)布的房源信息應當實名并注明所在機構(gòu)及門店信息，并應當包含房源位置、用途、面積、圖片、價格等內(nèi)容，滿足真實委托、真實狀況、真實價格的要求。
同一機構(gòu)的同一房源在同一網(wǎng)絡信息平臺僅可發(fā)布一次，在不同渠道發(fā)布的房源信息應當一致，已成交或撤銷委托的房源信息應在5個工作日內(nèi)從各種渠道上撤銷。
焦點2 發(fā)布
房源信息超30工作日未維護要及時撤銷
《意見》提出，網(wǎng)絡信息平臺應當核驗房源信息發(fā)布主體資格和房源必要信息。對機構(gòu)及從業(yè)人員發(fā)布房源信息的，應當對機構(gòu)身份和人員真實從業(yè)信息進行核驗，不得允許不具備發(fā)布主體資格、被列入經(jīng)營異常名錄或嚴重違法失信名單等機構(gòu)及從業(yè)人員發(fā)布房源信息。對房屋權(quán)利人自行發(fā)布房源信息的，應對發(fā)布者身份和房源真實性進行核驗。對發(fā)布10套（間）以上轉(zhuǎn)租房源信息的單位或個人，應當核實發(fā)布主體經(jīng)營資格。
此外，網(wǎng)絡信息平臺要加快實現(xiàn)對同一房源信息合并展示，及時撤銷超過30個工作日未維護的房源信息。
對違規(guī)發(fā)布房源信息的機構(gòu)及從業(yè)人員，住房和城鄉(xiāng)建設、網(wǎng)信等部門應當要求發(fā)布主體和網(wǎng)絡信息平臺刪除相關(guān)房源信息，網(wǎng)絡信息平臺應限制或取消其發(fā)布權(quán)限。
焦點3 收費
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得賺取租房差價
《意見》要求規(guī)范住房租賃合同和租賃服務收費。經(jīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同，應當即時辦理網(wǎng)簽備案。網(wǎng)簽備案應當使用住房和城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)管部門制定的住房租賃合同示范文本。尚未出臺合同示范文本的城市，應當加快制定住房租賃合同示范文本。
在租賃服務收費方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)應當實行明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內(nèi)容，并由當事人簽字確認。
值得注意的是，《意見》還提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵合同約定的費用外，剩余租金、押金等應當及時退還承租人。
焦點4 貸款
不得誘導承租人使用住房租金消費貸款
《意見》提出，金融監(jiān)管部門應當加強住房租賃金融業(yè)務的監(jiān)管。
開展住房租金貸款業(yè)務，應當以經(jīng)網(wǎng)簽備案的住房租賃合同為依據(jù)，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。
住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
在租賃金融業(yè)務管控方面，住房和城鄉(xiāng)建設等部門應加強對采取“高進低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期）經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管。
此外，《意見》明確，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調(diào)整到位。
焦點5 監(jiān)管
對擴張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)可約談
《意見》明確，加強租賃企業(yè)監(jiān)管。對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)，可采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風險提示、依法依規(guī)查處等方式，防范化解風險。
涉及違規(guī)建立資金池等影響金融秩序的，各相關(guān)監(jiān)管部門按照職責，加強日常監(jiān)測和違法違規(guī)行為查處；涉及無照經(jīng)營、實施價格違法行為、實施壟斷協(xié)議和濫用市場支配地位行為的，由市場監(jiān)管部門依法查處；涉及違反治安管理和犯罪的，由公安機關(guān)依法查處。
此外，《意見》提出，直轄市、省會城市、計劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應當于2020年底前建設完成住房租賃管理服務平臺。
■ 解讀
對房源發(fā)布平臺建設提出更嚴要求
近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，為解決新市民住房問題發(fā)揮了重要作用。但住房租賃市場還存在發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強制驅(qū)逐承租人等問題，侵害租房群眾合法權(quán)益，影響社會和諧穩(wěn)定。
據(jù)介紹，住房和城鄉(xiāng)建設部等6部門在全國范圍內(nèi)開展整治住房租賃中介機構(gòu)亂象工作，取得了初步成效。在此基礎上，住建部等6部門印發(fā)指導意見，將整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的成果制度化、常態(tài)化，從而整頓、規(guī)范住房租賃市場秩序。
6部門強調(diào)，各地要以《意見》出臺為契機，把“當下改”和“長久立”結(jié)合起來，加大監(jiān)管力度，持續(xù)整頓規(guī)范住房租賃市場秩序，不斷優(yōu)化住房租賃市場環(huán)境，讓群眾租房更安心。
在接受新京報記者采訪時，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會黨支部書記張楊楊指出，該《意見》總結(jié)了工作成效，并借鑒了部分地區(qū)的先進經(jīng)驗，將住房租賃市場整頓和規(guī)范工作提到了新的高度。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，《意見》直指當下住房租賃市場存在的主要問題，對于房源信息的真實性、房源本身的合規(guī)性、房源發(fā)布平臺建設等提出了更為嚴格和細化的要求，以達到市場穩(wěn)定有序，租房便捷安心的目的。
而諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，此次《意見》內(nèi)容涉及廣泛，進一步規(guī)范了租賃市場，維護租戶的合法權(quán)益。
未來租房供應主體將是大量租賃機構(gòu)
在業(yè)內(nèi)看來，《意見》的一大亮點是加強了從業(yè)主體管理。“這是首次明確要求，住房租賃企業(yè)開展業(yè)務前應向住房和城鄉(xiāng)建設部門推送開業(yè)信息，強化了對住房租賃企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)管，可有效解決出現(xiàn)問題時找不到企業(yè)、找不到人的現(xiàn)狀。”張楊楊表示。
而在巴樂兔租房研究院院長高萌看來，《意見》預見和順應了住房租賃市場發(fā)展的必然趨勢。隨著行業(yè)的進一步發(fā)展和政策的約束，會有更多專業(yè)住房租賃企業(yè)投身行業(yè)，也會將非正規(guī)的個人行為轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)化的機構(gòu)行為。未來，構(gòu)成中國租賃供應主體的會是大量的租賃機構(gòu)，行業(yè)生態(tài)也將圍繞這些機構(gòu)的市場化行為展開。
此外，《意見》另一大亮點是加強房源信息的發(fā)布管理。張楊楊指出，《意見》明確了“真房源”標準，即對外發(fā)布房源，應當滿足真實委托、真實狀況、真實價格的要求，并注明機構(gòu)和從業(yè)人員信息。同時，要求網(wǎng)絡信息平臺對機構(gòu)身份和人員從業(yè)信息進行核驗，進一步確保房源的真實性。
個別房地產(chǎn)中介依然存在賺取差價情況
針對住房租賃市場的服務收費問題，《意見》提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約不得再次收取傭金。
對此，北京房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池表示，規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不應該賺取住房出租差價，應該通過撮合雙方交易提供經(jīng)紀服務賺取服務費用。“目前來看，大部分房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)服務是規(guī)范的，有個別小的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)依然存在賺取差價的情況。有些房地產(chǎn)中介沒有被監(jiān)管到，全部納入監(jiān)管有一定難度。”趙秀池說。
管控金融風險 防范長租公寓市場“爆雷”
這兩年，長租公寓市場“爆雷”頻頻。繼樂伽“爆雷”后，近期，悅?cè)绻?、南京君?chuàng)公司、喔客公寓、國暢公司、杭州德寓科技、國暢公寓等長租公寓被曝拖欠房東租金，資金鏈出現(xiàn)問題。在此背景下，從政策層面，明確對金融風險進行管控尤為必要。
趙秀池表示，“目前，住房出租很難取得可觀收益，規(guī)模擴張過快會導致資金鏈斷裂，使承租人和房東利益受到侵害，給市場和行業(yè)帶來負面影響。”趙秀池說，一方面，相關(guān)部門應通過住房租賃企業(yè)合同在租賃平臺備案管理加強監(jiān)管，另一方面也應加強行業(yè)協(xié)會的管理。
在建立投訴處理機制方面，趙秀池表示，企業(yè)和平臺應該公布投訴舉報電話，約定處理時限，并把處理結(jié)果及時反饋給當事人。此外，應公開相關(guān)信息，與信用體系掛鉤，將不良企業(yè)納入“黑名單”。
“此次《意見》，對住房租金貸款業(yè)務提出具體明確要求，顯現(xiàn)出對于近幾年租賃運營機構(gòu)‘爆雷’事件的關(guān)注，通過前置性金融監(jiān)管，可以有效降低此類租賃機構(gòu)運營的風險性，也有效提升風險的可控性。”張波表示。
而在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，此次《意見》出臺后，預計后續(xù)在貸款期限和貸款額度等方面會有各類新要求出臺。
■ 背景
我國加快培育和發(fā)展住房租賃市場
12月23日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在京召開。其中，在住房租賃方面，會議指出，著力培育和發(fā)展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題。進一步培育機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺。重點發(fā)展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規(guī)范標準和運行機制。
在貝殼找房高級副總裁李文杰看來，此次發(fā)布的《意見》和住建部對明年住房和城鄉(xiāng)建設各項工作要求中的表述相呼應?！兑庖姟访鞔_了租賃市場的企業(yè)準入，劃定了行業(yè)邊界，避免有些企業(yè)打擦邊球而躲避監(jiān)管，同時也能對租賃企業(yè)進行有效金融風險監(jiān)控，最大可能避免對消費者的權(quán)益侵害。
實際上，早在2016年5月，國務院就印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，該政策明確，要在2020年基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。
基于此，在嚴躍進看來，此次住建部等6部門發(fā)文，也是為了更好地配合2020年租賃市場發(fā)展工作，充分體現(xiàn)了租賃市場穩(wěn)租金、穩(wěn)預期的導向。
房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展涉及兩個方面，一是供求關(guān)系基本平衡、房價相對平穩(wěn)，另一方面即規(guī)范市場秩序。過去我們主要關(guān)注市場健康發(fā)展和供求平衡的問題，實際上房地產(chǎn)市場的秩序規(guī)范也很重要。此次6部門聯(lián)合發(fā)布的《意見》，對于規(guī)模龐大的市場化租賃市場的秩序維護，以及對市場上的承租方和出租方的權(quán)益維護來說，都有著重要的意義。——住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌
